Online kira sözleşmesi: örnek maddeler ve hazırlama rehberi
Konut veya işyeri kiralarken yapılan sözleşme; kira bedelinden depozitoya, artış oranından tahliyeye kadar iki tarafın da haklarını belirler. Bu rehberde iyi bir kira sözleşmesinde neler bulunması gerektiğini, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) getirdiği sınırları ve sözleşmeyi EPARAF üzerinden online nasıl imzalayabileceğinizi adım adım anlatıyoruz.
Kira sözleşmesinin geçerli olması için kanun özel bir şekil aramaz; sözlü kira ilişkisi de kurulabilir. Ancak bir anlaşmazlıkta kira bedelini, başlangıç tarihini, depozitoyu ve tarafların üstlendiği yükümlülükleri ispat etmenin en sağlıklı yolu yazılı bir sözleşmedir. Kâğıt üzerinde hazırlanıp elden imzalatılan sözleşmenin yerini bugün dijital olarak hazırlanan, iki tarafın kendi cihazından imzaladığı ve imza anının kayıt altına alındığı sözleşmeler alıyor.
Kira sözleşmesi nedir, hangi kurallara tabidir?
TBK md. 299'a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için kanunda (TBK md. 339 ve devamı) kiracıyı koruyan özel hükümler bulunur; bu hükümlerin bir kısmı sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez.
Bu nedenle internette bulunan hazır bir kira sözleşmesi örneğini olduğu gibi kullanmak yerine, maddelerin yürürlükteki kurallara uygun olup olmadığını kontrol etmek gerekir. Kanuna aykırı bir madde sözleşmenin tamamını geçersiz kılmaz; ancak o madde uygulanmaz ve taraflar güvendikleri bir korumadan yoksun kalabilir.
Kira sözleşmesinde bulunması gereken bilgiler
Aşağıdaki bilgiler sözleşmenin tartışmasız biçimde uygulanabilmesi için temel unsurlardır:
- Taraflar
- Kiraya veren ve kiracının ad soyad (şirketse unvan ve vergi numarası), T.C. kimlik numarası, iletişim ve tebligat adresleri. Mülk sahibi adına bir emlak ofisi veya vekil işlem yapıyorsa yetki belgesi.
- Kiralanan
- İl, ilçe, mahalle ve açık adres; bağımsız bölüm numarası, metrekare ve kullanım amacı (konut veya işyeri). Varsa eşya listesi ve demirbaşlar.
- Kira bedeli ve ödeme
- Aylık kira tutarı, ödeme günü, ödeme yöntemi ve banka hesabı. Kiranın banka aracılığıyla ödenmesi, ödemenin ispatını kolaylaştırır.
- Süre
- Başlangıç tarihi ve sözleşme süresi (genellikle 1 yıl). Belirli süreli sözleşmelerin nasıl uzayacağı kanunla düzenlenmiştir.
- Güvence bedeli (depozito)
- Tutarı, nasıl saklanacağı ve hangi koşullarda iade edileceği.
- Kira artışı
- Yenilenen kira yıllarında uygulanacak artış oranı; kanuni üst sınırı aşmamalıdır.
- Yan giderler ve bakım
- Aidat, ısınma, su, elektrik gibi giderleri kimin ödeyeceği; küçük onarım ve olağan bakımın kimde olduğu.
- Teslim ve iade
- Kiralananın teslim tarihi ve durumu; sözleşme sonunda hangi durumda iade edileceği. Fotoğraflı teslim tutanağı sonradan çıkabilecek tartışmaları azaltır.
Kanunun koyduğu sınırlar: depozito, kira artışı ve süreler
Depozito en fazla üç aylık kira olabilir
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK md. 342). Para olarak verilen güvence, kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemez. Banka, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiraya verenin kiracı aleyhine dava açtığını veya icra takibi başlattığını bildirmemesi hâlinde, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.
Uygulamada depozitonun doğrudan kiraya verene ödenmesi yaygındır. Böyle yapılacaksa tutarın, ödeme tarihinin ve iade koşullarının sözleşmede açıkça yazılması tarafların ikisini de korur.
Kira artışı TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçemez
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK md. 344). Sözleşmede artış oranı hiç belirlenmemişse de aynı sınır uygulanır. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde yeni kira bedeli, hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir.
Konut kiralarında 2022-2024 döneminde uygulanan yüzde 25'lik geçici artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; bugün TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına dayanan genel kural geçerlidir. Güncel oran her ay TÜİK tarafından ilan edilir.
Süre bitince sözleşme kendiliğinden uzar
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK md. 347). Kiraya veren ise yalnızca sürenin bittiğini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez; on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
Kiraya verenin daha erken tahliye isteyebilmesi kanunda sayılan sebeplere bağlıdır: konut veya işyeri gereksinimi, esaslı onarım ya da yeniden inşa, kira yılı içinde iki haklı ihtar veya yazılı tahliye taahhüdü gibi (TBK md. 350-352).
Kiracıya ek ödeme yükümlülüğü getirilemez
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kiranın zamanında ödenmemesi durumunda ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK md. 346). Sözleşmenize bu tür bir madde eklemek yerine, gecikme hâlinde kanunun öngördüğü ihtar ve tahliye yollarına başvurulabilir.
Kira sözleşmesi örneği: sık kullanılan maddeler
Aşağıdaki örnek madde metinleri fikir vermek içindir; tutarları, tarihleri ve koşulları kendi anlaşmanıza göre uyarlayın.
- Kira bedeli
- “Aylık kira bedeli …… TL olup her ayın …… günü, kiraya verenin …… IBAN numaralı hesabına, açıklama kısmına kiralananın adresi yazılarak ödenir.”
- Kira artışı
- “Yenilenen her kira yılında kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılır.”
- Güvence bedeli
- “Kiracı, …… aylık kira tutarı olan …… TL güvence bedelini, TBK md. 342 uyarınca kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırır.”
- Kullanım amacı
- “Kiralanan yalnızca konut olarak kullanılacaktır. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananı başkasına kiraya veremez, alt kiraya veremez ve kullanım hakkını devredemez.” (TBK md. 322)
- Yan giderler
- “Apartman aidatı, ısınma, su, elektrik ve doğalgaz giderleri kiracıya; binanın esaslı onarımları ve demirbaş yenilemeleri kiraya verene aittir.”
- Teslim durumu
- “Kiralanan, ekli fotoğraflı teslim tutanağında belirtilen durumda teslim edilmiştir. Kiracı, olağan kullanımdan doğan yıpranmalar dışında kiralananı aldığı durumda iade eder.”
- Tebligat
- “Taraflar sözleşmede yazılı adreslerini tebligat adresi olarak kabul eder; adres değişikliği yazılı olarak bildirilmedikçe bu adreslere yapılan bildirimler geçerlidir.”
Tahliye taahhüdü hakkında
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, yazılı olarak verilmesi gerekir (TBK md. 352). Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan tahliye taahhütleri yargı kararlarında sıklıkla tartışma konusu olur; bu konuda bir avukattan görüş almanızı öneririz.
EPARAF ile kira sözleşmesi nasıl hazırlanır?
EPARAF'ta kira sözleşmesini mülk sahibi (veya yetkilendirdiği vekil) oluşturur; kiracı paylaşım koduyla katılır. Adımlar şöyledir:
- 1Ücretsiz hesap açın ve mülkünüzü il, ilçe, mahalle, açık adres ve metrekare bilgileriyle kaydedin.
- 2Yeni kira sözleşmesi oluşturun: kira bedeli, başlangıç tarihi, süre, ödeme günü, depozito, eşya durumu, bakım sorumluluğu ve varsa özel şartları girin. Taslak siz onaylayana kadar düzenlenebilir.
- 3Sözleşme için 8 haneli paylaşım kodu üretin ve kiracınıza iletin. Kiracı ücretsiz hesabıyla koda girerek sözleşmeye katılır ve tüm maddeleri görür.
- 4Her taraf, telefonuna gelen tek kullanımlık SMS kodunu onaylayarak kendi imzasını atar. Hiç kimse karşı taraf adına imza atamaz.
- 5İki imza tamamlandıktan sonra mülk sahibi işlem ücretini öder (ücretsiz kampanya kapsamındaysa bu adım atlanır) ve sözleşme aktif hâle gelir. İmzalı PDF dondurulur, zaman damgası alınır ve iki taraf da sözleşmeye her zaman erişebilir.
Aktif sözleşmelerde kira ödeme gününden üç gün önce ve ödeme gününde hatırlatma bildirimleri gönderilir. Sözleşme süresi dolduğunda yenileme yapılırken artış oranı TÜFE'ye dayalı yasal üst sınıra göre kontrol edilir; yenilenen sözleşme eskisine bağlı yeni bir sözleşme olarak imzalanır, böylece önceki imzalı belge değişmeden kalır.
Sık yapılan hatalar
- Kira bedelini elden ödemek ve makbuz almamak: ödeme banka hesabına, açıklamalı yapılmalıdır.
- Depozitoyu sözleşmede hiç belirtmemek veya üç aylık kiradan yüksek tutmak.
- Kiracı aleyhine geçersiz maddeler eklemek (gecikmede ceza koşulu, kalan tüm kiraların muaccel olması gibi).
- Teslim anındaki durumu belgelememek: fotoğraf ve eşya listesi sonradan çıkan hasar tartışmalarını kısaltır.
- Kira artışında kanuni sınırı aşan bir oran yazmak; aşan kısım uygulanmaz.
- Mülk sahibi adına işlem yapan kişinin yetkisini kontrol etmemek.
Damga vergisi ve kira geliri hakkında kısa not
Kira sözleşmeleri, sözleşme süresince ödenecek toplam kira üzerinden damga vergisine tabidir; konut ve işyeri kira sözleşmelerinde oran binde 1,89'dur. Mülk sahibinin kira gelirini beyan etmesi ve işyeri kiralarında kiracı şirketlerin stopaj yükümlülükleri ayrıca değerlendirilmelidir. Vergiyle ilgili güncel uygulama için mali müşavirinize danışmanızı öneririz.
Sık sorulan sorular
Online kira sözleşmesi geçerli mi?
Evet. Kira sözleşmesi için kanun özel bir şekil şartı aramaz (TBK md. 12); taraflar anlaşmayı dijital ortamda kurup imzalayabilir. EPARAF'ta her taraf kendi hesabından SMS doğrulamasıyla imzalar ve imza anı zaman damgasıyla kayıt altına alınır. Bu kayıtlar uyuşmazlıkta delil olarak sunulabilir.
Kira sözleşmesini noterde yaptırmak zorunlu mu?
Hayır. Kira sözleşmesinin noterde yapılması zorunlu değildir. Noter onayı, bazı ispat ve icra kolaylıkları sağlasa da sözleşmenin geçerliliği için şart değildir.
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK md. 342).
Kira artışı ne kadar yapılabilir?
Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK md. 344). Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir.
Kiracı sözleşmeyi nasıl imzalar?
Mülk sahibinin paylaştığı 8 haneli kodla EPARAF'ta sözleşmeye katılır, içeriği inceler ve telefonuna gelen SMS kodunu onaylayarak kendi imzasını atar. Kiracı için hesap açmak ücretsizdir.
Kira sözleşmesi ücretini kim öder?
EPARAF'ta işlem ücretini sözleşmeyi oluşturan mülk sahibi (veya vekili) öder. Tutar, ödeme yapılmadan önce ekranda gösterilir. Kurumsal hesaplarda ücret yerine paket kontenjanından bir sözleşme hakkı düşer.
Sözleşme imzalandıktan sonra değiştirilebilir mi?
Hayır. İmzalanan ve aktifleşen sözleşme salt okunur hâle gelir; böylece iki tarafın imzaladığı metin sonradan değiştirilemez. Değişiklik gerekiyorsa taraflar yeni bir sözleşme veya yenileme yapar.
Kira sözleşmenizi dakikalar içinde hazırlayın
Mülkünüzü ekleyin, sözleşmeyi oluşturun, kiracınızı kodla davet edin. İki taraf da kendi telefonundan imzalasın.
Ücretsiz hesap oluştur