Daire satış sözleşmesi: tapu, noter ve kapora hakkında bilmeniz gerekenler
Bir daire alırken veya satarken taraflar çoğu zaman tapu işleminden önce bir anlaşma yapar: satış bedeli, kapora, ödeme planı, tapu ve anahtar teslim tarihleri. Bu rehberde, bu tür bir anlaşmanın hukuken neyi sağlayıp neyi sağlamadığını açıkça anlatıyoruz.
Önce en önemli kural: mülkiyet tapuda devredilir
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli değildir (TBK md. 237, TMK md. 706). Resmî şekil, satışın tapu müdürlüğünde yetkili memur önünde yapılmasıdır (Tapu Kanunu md. 26). Bu nedenle internet üzerinden, noterde ya da başka bir ortamda yapılan hiçbir “satış sözleşmesi” tek başına mülkiyeti alıcıya geçirmez.
Tapu dışında yapılan ve taşınmazın ileride devredileceğini taahhüt eden sözleşmenin, devrin zorla sağlanabilmesi (tescil davası açılabilmesi) için noterde düzenleme şeklinde yapılan bir satış vaadi sözleşmesi olması gerekir.
EPARAF'taki daire satış sözleşmesi tapu devri değildir
EPARAF üzerinden imzalanan daire satış sözleşmesi, tarafların satış, ödeme ve teslim koşullarında anlaştığını kayıt altına alır. Mülkiyeti devretmez, tapu müdürlüğündeki resmî satışın veya noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinin yerine geçmez ve tescil davasına dayanak olacak bir satış vaadi niteliği taşımaz. Mülkiyet devri için tapu müdürlüğünde resmî işlem yapılması zorunludur.
Peki tapudan önceki yazılı anlaşma ne işe yarar?
Resmî şekil şartı mülkiyet devri için olsa da, taraflar arasında konuşulanların yazıya dökülmesi pratikte çok değerlidir. Yazılı ve iki tarafça onaylanmış bir metin; anlaşılan bedeli, ödeme takvimini, tapu ve teslim tarihlerini, dairenin teslim edilecek durumunu ve tarafların beyanlarını netleştirir. Tapu günü “öyle konuşmamıştık” tartışmalarını azaltır, banka kredisi ve eşya teslimi gibi süreçlerin planlanmasına yardım eder.
Bununla birlikte, şekle aykırı yapılan bir taşınmaz satış anlaşması mülkiyetin devrini talep etme hakkı vermez. Böyle bir anlaşmaya dayanarak ödenen bedeller, kural olarak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Kapora veya peşinat ödemeden önce bu riski bilerek hareket edin.
Satış koşullarını belirlerken nelere dikkat edilmeli?
- Taşınmazın kimliği
- İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve tapudaki nitelik. Bilgilerin tapu kaydıyla birebir aynı olması gerekir.
- Tapu kaydı ve takyidatlar
- İpotek, haciz, şerh veya beyan olup olmadığı; varsa nasıl ve ne zaman kaldırılacağı. Ödeme öncesinde güncel tapu kaydı e-Devlet veya tapu müdürlüğü üzerinden kontrol edilmelidir.
- Satış bedeli ve ödeme planı
- Toplam bedel, kapora veya peşinat, kredi kullanılıp kullanılmayacağı, taksitler ve her ödemenin tarihi.
- Kapora
- Kaporanın satış gerçekleşirse bedelden düşüleceği, gerçekleşmezse hangi tarafın kusuruna göre nasıl iade edileceği veya kimde kalacağı açıkça yazılmalıdır (TBK md. 177-178).
- Tapu ve teslim tarihleri
- Tapuda resmî satışın planlanan tarihi, anahtar teslim tarihi ve teslimdeki durum (boş, eşyalı, kiracılı).
- Masraflar
- Tapu harcı (kural olarak alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedelinin yüzde 2'si), döner sermaye, emlak komisyonu ve aidat borçlarının kime ait olduğu.
- Ayıp ve beyanlar
- Dairenin bilinen kusurları, ruhsat ve iskân durumu, aidat ve vergi borcu bulunup bulunmadığına ilişkin satıcı beyanları.
- Cezai şart
- Taraflardan biri anlaşmadan dönerse uygulanacak yaptırım. Şekle aykırılık durumunda bu maddelerin de tartışmalı hâle gelebileceğini unutmayın.
Projeden (inşaat hâlinde) daire alırken
Henüz tamamlanmamış bir projeden daire alırken yapı ruhsatı, yüklenici bilgileri, tamamlanma oranı, teslim tarihi, teknik şartname ve teslim gecikirse uygulanacak yaptırımlar özellikle önemlidir. Alıcı tüketici ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un ön ödemeli konut satışına ilişkin hükümleri; resmî şekil (noter veya tapu), ön bilgilendirme ve cayma hakkı gibi ek kurallar getirir.
EPARAF'ın daire satış sözleşmesi, proje aşamasındaki satışlarda ruhsat, yüklenici, teslim ve teminat alanlarını ayrıca açar; kapıdan mutfağa, vitrifiyeden akıllı ev sistemlerine kadar taahhüt edilen kalemleri teknik şartnameye ekleyebilirsiniz.
EPARAF ile satış koşullarını nasıl kayıt altına alırsınız?
- 1Satıcı olarak sözleşmeyi oluşturun; taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini girin.
- 2Alıcıyı EPARAF'ta arayıp seçin; kimlik bilgileri alıcının hesabından aktarılır.
- 3Satış bedelini, kapora ve ödeme planını, tapu ve teslim tarihlerini, varsa ipotek veya şerh açıklamasını ve teknik şartnameyi girin.
- 4Alıcı paylaşım koduyla katılır, metni inceler ve iki taraf da SMS koduyla kendi imzasını atar.
- 5İmzalanan belge dondurulur ve zaman damgasıyla saklanır. Mülkiyet devri için tapu müdürlüğünde randevu alıp resmî satış işlemini yapmanız gerekir.
Tapu günü öncesi kontrol listesi
- Güncel tapu kaydını ve takyidatları kontrol edin.
- Satıcının gerçekten malik olduğunu veya vekâletnamesinin geçerli ve kapsamlı olduğunu doğrulayın.
- Aidat, emlak vergisi ve fatura borçlarını sorgulayın.
- Ödemeleri banka üzerinden, açıklamalı olarak yapın; büyük tutarları elden ödemeyin.
- Tapu harcı ve masrafların kime ait olduğunu önceden netleştirin.
- Teslim anında dairenin durumunu fotoğraflarla belgeleyin.
Sık sorulan sorular
Online imzalanan daire satış sözleşmesi tapu devri yerine geçer mi?
Hayır. Taşınmaz mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılan satışla devredilir. EPARAF'taki sözleşme tarafların satış, ödeme ve teslim koşullarını kayıt altına alır; mülkiyeti devretmez.
Noterde satış vaadi sözleşmesi ile EPARAF'taki sözleşme arasındaki fark nedir?
Noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi, taraflardan biri devirden kaçınırsa tescil davası açılmasına imkân verir. EPARAF'ta imzalanan sözleşme bu niteliği taşımaz; devri zorla sağlamak için bir dayanak oluşturmaz.
Kapora verdikten sonra satıcı vazgeçerse ne olur?
Sonuç, kaporanın niteliğine, anlaşmanın şekline ve kusurun kimde olduğuna göre değişir. Şekle aykırı bir taşınmaz satış anlaşmasında ödenen bedeller kural olarak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Kapora koşullarını açıkça yazın ve büyük tutarlar için bir avukattan görüş alın.
Tapu harcını kim öder?
Kanuna göre tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır (kural olarak her biri için yüzde 2). Taraflar kendi aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir; bu durumu sözleşmede yazmak tartışmayı önler.
Daire satış sözleşmesi neden yine de faydalı?
Satış bedeli, ödeme planı, tapu ve teslim tarihleri, dairenin durumu ve tarafların beyanları gibi konuşulanların imza tarihiyle birlikte kayıt altına alınması, tapu sürecini planlamayı kolaylaştırır ve olası anlaşmazlıklarda neyin kararlaştırıldığını gösterir.
Emlak ofisleri bu sözleşmeyi kullanabilir mi?
Evet. Kurumsal hesaplar daire satış sözleşmesini oluşturabilir; sözleşme paket kontenjanından bir hak kullanır. Bireysel hesaplarda ise sabit bir işlem ücreti uygulanır ve tutar ödeme öncesinde gösterilir.
Satış koşullarını tapudan önce netleştirin
Bedeli, ödeme planını, tapu ve teslim tarihlerini iki tarafın onayıyla kayıt altına alın. Resmî satış için tapu müdürlüğü randevunuzu unutmayın.
Ücretsiz hesap oluştur